Il metodo più veloce (e conveniente) per acquistare immobili pignorati

Puoi comprare una casa all’asta, senza partecipare alla gara?

La risposta è sì.

In Italia, ogni anno, migliaia di immobili sono oggetto di procedure esecutive in seguito al loro pignoramento. Tuttavia, molti di questi rimangono invenduti, creando così:

1. Situazioni pericolose per il creditore, che non riesce a recuperare il suo denaro
2. Opportunità di investimento per chi si sappia muovere nel mondo delle aste giudiziarie

Ciò apre le porte a possibili trattative stragiudiziali tra le parti. Ossia, fuori dalla stretta competenza di un tribunale. Che, in quanto tali, godono di particolare autonomia e flessibilità. 

Allora, la domanda sorge spontanea. Come si acquista un immobile pignorato senza partecipare all’asta?

Lo si fa, attraverso una procedura detta di “saldo e stralcio”. Qui, un soggetto terzo interviene nella controversia tra la banca e l’esecutato, rilevando l’immobile e saldando il debito. Come vedrai, in un tale scenario, tutte le parti traggono vantaggio. Ma come funziona esattamente il saldo e stralcio? E come sfrutti questo sistema per chiudere un vero affare? 

Continua a leggere. In questo articolo ti condividiamo le risposte a queste (e altre) domande. 

Cos’è lo stralcio immobiliare?

Lo stralcio immobiliare è una procedura che ha iniziato a farsi strada negli ultimi 6-7 anni, in risposta:

• alla aumento eccessivo dei crediti deteriorati a carico del sistema bancario;
• alla conseguente necessità – sottoscritta dalla BCE – di ridurne la circolazione, perché pericolosa per l’economia dell’Eurozona;
• al bisogno di alleviare la posizione debitoria di famiglie e imprese in difficoltà.

Ma cosa significa esattamente “saldo e stralcio”? 

Per capirlo, facciamo un piccolo esempio. Supponiamo che tu accenda un mutuo per acquistare casa. Se, per qualsiasi motivo, non dovessi riuscire a pagarlo, la banca può chiedere l’esecuzione e la vendita forzata del tuo immobile per riscuotere il credito. Quindi, la casa viene pignorata e messa in asta. È a questo punto che possono nascere le trattative finalizzate allo stralcio immobiliare.

L’idea è semplice: un nuovo acquirente entra in gioco e ripaga il debito in modo da estinguerlo. Così, il debitore si libera dal suo onere e il creditore può recuperare almeno una parte dei soldi.

Si tratta di una soluzione molto utile per quest’ultimo. Infatti, il giudice può abbassare il prezzo dell’immobile fino al 25% dopo ogni tentativo di vendita fallito in asta. Ciò comporta il rischio che l’immobile perda tanto valore da rendere impossibile la soddisfazione del creditore. Inoltre, se dopo 4 tentativi di vendita l’asta non ha successo, il pignoramento si estingue e l’immobile torna nelle mani del debitore.

Il termine “saldo e stralcio” è composto da due parole. “Saldo” si riferisce al pagamento del debito, mentre “stralcio” indica la sua cancellazione.

Il saldo e stralcio non è regolato da una normativa specifica, ma è una procedura che si basa sull’accordo tra le parti. Tuttavia, ci sono alcune leggi che possono influenzare le trattative. Come. ad esempio, la Legge n. 3/2012 (detta “salva-suicidi”) che consente di porre rimedio alle situazioni di sovraindebitamento. Inoltre, il contratto di transazione – fondamentale per rendere operativo l’accordo di saldo e stralcio – è disciplinato dall’art. 1965 del Codice civile italiano.

Il saldo e stralcio nella procedura esecutiva: come funziona

Il processo si articola in vari passaggi. Alla base c’è un immobile pignorato. La banca, che ha prestato i soldi per l’acquisto della casa, vanta ancora il credito. A questo punto, entra in scena un potenziale acquirente interessato a investire nel settore immobiliare. 

Questo prende contatto con il debitore, che a sua volta lo mette in contatto con la banca. Dunque, il potenziale investitore offre alla banca una somma ragionata sulla base del prezzo d’asta. Se la banca accetta l’offerta, si procede dal notaio per la chiusura dell’accordo di saldo e stralcio. Va sottolineato che spesso la banca trova convenienza nell’accettare la proposta.

Dopo che la banca accetta l’offerta del nuovo acquirente, l’esecutato (come già detto) riesce a saldare il suo debito e viene cancellato dalla lista dei cattivi pagatori. 

L’investitore, invece, acquista l’immobile a un prezzo inferiore rispetto a quello di mercato. E soprattutto, senza aver gareggiato con altri concorrenti in fase d’asta. Così può rivenderlo a un costo maggiorato, per ricavarne una plusvalenza.

La banca viene risarcita in tempi brevi e, pur non ricevendo l’intera somma prestata, evita il rischio e le spese legate alla messa all’asta dell’immobile.  

La possibilità di ricorrere alla procedura di saldo e stralcio è un diritto del solo creditore. È lui ad accettare (o meno) la proposta avanzata in tal senso dalle controparti.

Stralcio immobiliare e creditori multipli 

Quando si parla di stralcio immobiliare, di solito ci si riferisce a una situazione in cui c’è un solo creditore. Come una banca per esempio. Ma cosa succede quando ci sono più creditori coinvolti nelle trattative?

Beh, in realtà è una circostanza molto comune. 

In questi casi, la procedura negoziale diventa più complessa. Non basta infatti raggiungere un accordo con un solo creditore, ma è necessario coordinarsi con tutti gli altri. Dunque, non solo la banca che ha concesso il mutuo, ma anche altri soggetti, come ad esempio il condominio o la finanziaria per l’acquisto di un’auto.

L’obiettivo è trovare un equilibrio tra le richieste di chi esige la riscossione del credito e le possibilità economiche del nuovo acquirente. Se l’importo totale richiesto dai creditori supera il budget di quest’ultimo, l’operazione potrebbe risultare non più conveniente.

Ciò nonostante, il saldo e stralcio può essere una valida opzione anche in presenza di creditori multipli. Con la giusta strategia negoziale – e una buona dose di pazienza – spesso si trova una soluzione vantaggiosa per tutte le parti coinvolte.

I vantaggi principali dello stralcio immobiliare

Come hai visto, lo stralcio immobiliare offre diversi vantaggi per tutti gli attori coinvolti nella trattativa. Ma quali sono i benefici chiave che questa procedura offre a te come investitore? Ecco un breve recap:

• Acquisti a un prezzo inferiore. Hai la possibilità di comprare un immobile a un prezzo molto più basso rispetto al suo valore di mercato.
• Nessuna competizione da sostenere. A differenza di quanto avviene in asta, lo stralcio immobiliare ti permette di ottenere l’immobile senza dovertela vedere con altri potenziali acquirenti.
• Risparmi tempo. Puoi ottenere l’immobile in tempi più brevi, perché non partecipando all’asta non devi aspettare che questa si concluda.
• Risparmi soldi. Non devi sostenere spese aggiuntive. Come, per esempio, quella di un professionista che segua la procedura.
  

Molte persone hanno letteralmente concluso l’affare del secolo con questa soluzione. Detto ciò, è importante sottolineare che la tecnica dello stralcio immobiliare può essere utilizzata solo nel 20-30% dei casi. 

In tutte le altre circostanze, o si partecipa all’asta sperando di non trovare troppa concorrenza, oppure si utilizza la tecnica dell’acquisto del credito ipotecario. Quest’ultima tecnica, infatti, permette di acquisire un immobile senza partecipare all’asta, ma richiede una conoscenza più approfondita del settore immobiliare e delle sue leggi.

Conclusioni

Nell’articolo che hai appena letto, abbiamo esaminato la procedura di saldo e stralcio – ossia quella tecnica che ti permette di acquistare un immobile pignorato senza partecipare all’asta. Ci siamo poi soffermati sugli attori coinvolti nel processo. Infine, abbiamo riassunto i vantaggi che questa soluzione offre a chi voglia investire nell’immobiliare. 

In sostanza, si tratta di un accordo tra creditore, nuovo acquirente e debitore che permette di saldare un debito con una somma inferiore a quella dovuta in principio. Questa tecnica, se utilizzata correttamente, può trasformare un credito deteriorato in una eccellente opportunità di profitto.

Ma ricorda, nonostante i vantaggi, il saldo e stralcio può essere utilizzato solo in una parte dei casi. Inoltre, spesso ci sono più creditori ad esigere il pagamento dovuto. Cosa che rende più complessa la fase negoziale – e non sempre conveniente.

Sebbene la tecnica del saldo e stralcio sia una valida opzione per realizzare profitti con gli investimenti immobiliari, ti sconsigliamo il fai da te. Ci sono numerosi fattori di rischio che possono entrare in gioco. Pertanto, ascoltare i consigli chi conosce a fondo il settore può salvarti tempo e (molto) denaro.

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