Conviene acquistare immobili all’asta nel 2024? 

Nel solo mese di gennaio 2024, sono stati pubblicati 13.165 annunci relativi a immobili in aste giudiziarie. Il loro valore complessivo di base ammonta a circa 1,95 miliardi di euro. Di questi, ben 9.535 sono collegati a esecuzioni immobiliari. Si tratta di che testimoniano la vitalità del settore e l’abbondanza di opportunità per gli investitori. 

Tuttavia, quando parliamo di aste giudiziarie immobiliari, occorre non cadere in facili entusiasmi. Al contrario, la prudenza è d’obbligo. Per aggiudicarti una casa pignorata a condizioni vantaggiose, devi affrontare un percorso complesso e insidioso. Sapere come funziona la procedura esecutiva ti aiuta a evitare brutte sorprese. Ecco alcuni requisiti base, senza dei quali potresti imbatterti in cattivi affari:

• Conoscenze legali specifiche 
• Avere “il polso” del mercato locale
• Pianificazione strategica
• Capacità negoziali 

Questo articolo, in particolare, ti fornisce una guida chiara e sintetica sul processo di esecuzione forzata di un immobile. Al suo interno, infatti, possiamo distinguere 6 fasi:

1. Ottenimento del titolo esecutivo
2. Pignoramento del bene immobiliare
3. Trascrizione del pignoramento e istanza di vendita
4. Nomina del perito e valutazione dell’Immobile
5. Ordinanza di vendita e ruolo del delegato alla vendita
6. Aggiudicazione dell’immobile e riparto del ricavato

Fase 1: Ottenimento del titolo esecutivo

Cosa può fare chi finanzia un prestito, per recuperare il suo credito non riscattato nei termini contrattuali? Naturalmente, agire per vie legali contro Il debitore. Per prima cosa deve quindi ottenere un titolo esecutivo. Cioè, un documento che accerti il suo diritto di richiedere l’esecuzione forzata del bene su cui grava il credito.

Secondo l’articolo 474 del Codice di procedura civile italiano, l’esecuzione forzata può avvenire solo con un titolo esecutivo a fronte di un diritto certo, liquido ed esigibile. Questo significa che il titolo deve chiarire:

1. L’importo del debito
2. La necessità del suo immediato pagamento

Un titolo esecutivo può avere varie forme. Come una sentenza del tribunale, emessa al termine di un processo civile, un decreto ingiuntivo, un atto notarile, o un contratto privato autenticato. Negli ultimi due casi, il creditore può avviare subito la procedura esecutiva, senza un procedimento legale a monte. 

L’ottenimento del titolo esecutivo è un passaggio imprescindibile per attivare la procedura esecutiva. In sua assenza, il creditore non può pignorare l’immobile intestato al debitore.

Fase 2: Pignoramento del bene immobiliare

Come secondo passaggio, il creditore si rivolge al suo avvocato per eseguire il pignoramento tramite precetto e titolo esecutivo. Il legale poi chiede al giudice di “bloccare” l’immobile, al fine di impedire al debitore di venderlo liberamente. L’ufficiale giudiziario quindi notifica al debitore il pignoramento dell’immobile, vietandone di fatto la vendita.

Pignorare un bene significa avviare la sua espropriazione forzata. In questo caso, si tratta di un processo legale volto a convertire l’immobile in denaro. L’obiettivo è assicurare un risultato equivalente a quello che si otterrebbe in caso di adempimento spontaneo del debito. Ciò può essere realizzato anche sottraendo in modo coattivo beni compresi nel patrimonio del debitore e trasformandoli in denaro per ripagare il creditore.

Esistono tre tipi di pignoramento: 

• Mobiliare (ovvero sui beni mobili come arredi, gioielli, auto ecc), 
• Immobiliare
• Presso terzi (ovvero sui conti correnti e su redditi o pensioni di chi si fa garante del debito)

Approfondimento normativo

La disciplina del pignoramento immobiliare è regolata dal Libro III del Codice di Procedura Civile. Che ne abbraccia diversi aspetti, come:

L’oggetto del pignoramento: riguarda il diritto di proprietà e i diritti reali di godimento su beni immobili del debitore.

La pubblicità immobiliare: le conseguenze del pignoramento sono legate alle necessità di pubblicità immobiliare.

I tempi delle procedure: la durata massima delle procedure esecutive è limitata a quattro aste.

Le modalità di vendita telematica: la legge impone la vendita telematica dei beni immobili, a meno che non sia pregiudizievole per i creditori o per l’efficienza della procedura.

Fase 3: Trascrizione del pignoramento e istanza di Vendita

Dopo il pignoramento dell’immobile, il passaggio successivo è la sua registrazione presso la Conservatoria dei registri immobiliari. Successivamente, il creditore, entro i termini di legge, presenta un’istanza di vendita al giudice. Con questa, richiede formalmente la vendita dell’immobile attraverso un’asta giudiziaria.

Questa fase si conclude con il deposito di documenti che permettono l’avvio della procedura esecutiva. Come, per esempio, la relazione notarile e la documentazione ipocatastale – che contiene informazioni sulla vita dell’immobile tra cui:

• La sua descrizione catastale
• Le quote di proprietà
• La sua ubicazione geografica
• L’atto pubblico di provenienza
• Varie trascrizioni, che includono passaggi di proprietà, donazioni, successioni, locazioni, ecc.
• Le sue eventuali iscrizioni, in particolare ipoteche
• Annotazioni varie

Approfondimento normativo

• Articolo 567 C.p.c.: Stabilisce che il creditore può richiedere la vendita dell’immobile pignorato entro un certo termine. Egli deve anche depositare l’estratto del catasto e i certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile degli ultimi venti anni.
• Articolo 497 C.p.c.: Indica che il pignoramento perde efficacia se non si richiede l’assegnazione o la vendita entro quarantacinque giorni dal suo compimento.
• Articolo 2668 ter C.c.: Estende la durata massima di 20 anni anche alla trascrizione del pignoramento.

Fase 4: Nomina del perito e valutazione dell’immobile

Nella procedura esecutiva, il quarto passo è la nomina del perito, noto anche come Consulente Tecnico d’Ufficio (CTU). Vi provvede il giudice. Il CTU è un esperto incaricato di indagare su vari aspetti da cui dipende il valore dell’immobile. Spesso si tratta di un geometra, un architetto o un ingegnere. Il perito effettua verifiche catastali e certifica la conformità dell’immobile ai sensi di legge. Il suo lavoro è fondamentale per ottenere una stima “scientifica” del bene pignorato. Questa sarà la base per il suo prezzo di partenza all’asta.

Il CTU valuta l’immobile attraverso una perizia tecnica. Questo documento include informazioni quali: identificazione catastale, planimetrie, condizioni di manutenzione ecc. Si considerano inoltre servitù, vincoli (come ad esempio un diritto di abitazione istituito in favore di terzi) ed eventuali necessità di ristrutturazione.

Approfondimento normativo

La recente riforma dell art. 568 C.p.c. ha modificato le regole per la valutazione degli immobili nelle aste giudiziarie. Prima, essa si basava sulla rendita catastale. Ora, si predilige il valore di mercato. Ciò ha portato a ottenere stime più accurate che riflettono meglio il valore reale dei beni in questione. Cosa che rende le aste più trasparenti e affidabili per gli investitori.

La valutazione dell’immobile secondo la legge italiana è un processo che coinvolge diversi passaggi. Ecco alcuni punti chiave:

• La superficie commerciale dell’immobile è calcolata sommando i metri quadri calpestabili della casa, aggiungendo il 5% per i muri perimetrali e i muri interni.
• Il valore di mercato dell’immobile è determinato moltiplicando la superficie commerciale per la quotazione al metro quadrato.
• I coefficienti di merito sono utilizzati per tenere conto di vari fattori che possono influenzare il valore dell’immobile, come la qualità e la funzionalità del medesimo.
• Gli standard internazionali, come l’European Valuation Standard 2016 di TEGoVA, l’International Valuation Standard 2017 e gli Standard Professionali di Valutazione RICS 2017, forniscono linee guida di riferimento.

Fase 5: L’ordinanza di vendita e il ruolo del delegato alla vendita

L’Ordinanza di Vendita

Il quinto step nella procedura esecutiva è l’emissione dell’Ordinanza di Vendita. Questo provvedimento, emesso dal giudice, definisce i dettagli della vendita all’asta. Include le modalità di vendita dell’immobile, la descrizione dei lotti, il prezzo base, l’importo della cauzione e le condizioni di vendita. È un documento che stabilisce regole precise e indica il termine per il saldo del prezzo.

Il Delegato alla Vendita

È il soggetto che gestisce le operazioni atte alla vendita del bene immobiliare. È spesso un avvocato, un notaio o un commercialista incaricato dal giudice. E svolge diverse attività:

• Pubblica l’annuncio di vendita
• Si occupa di tutte le forme di pubblicità obbligatoria
• Pubblica l’avviso di vendita e i suoi allegati sui portali appropriati
• Raccoglie le offerte che arrivano al suo studio
• Gestisce la gara d’asta, assicurando che tutto si svolga nei termini di legge

Approfondimento normativo

• Articolo 569 C.p.c.: regola il procedimento di vendita nell’esecuzione immobiliare. Il giudice, tramite l’ordinanza, definisce le modalità di cauzione, la vendita in lotti, il prezzo base, l’offerta minima, e i termini per il deposito del prezzo.
• Articolo 161-ter delle disposizioni per l’attuazione del Codice di procedura civile: stabilisce che tutte le operazioni, dalla cauzione al pagamento del prezzo, avvengono telematicamente.
• Decreto 31 ottobre 2006, art. 2: indica che i siti web per la pubblicità delle aste immobiliari devono essere registrati in un elenco specifico.
• D.M. 26/02/2015, n. 32, art. 3: precisa che le società che gestiscono le vendite online dei beni all’asta devono essere iscritte al Registro dei Gestori delle Vendite Telematiche.

Fase 6: Aggiudicazione dell’immobile e riparto del ricavato

L’Aggiudicazione dell’immobile

È il momento in cui il bene immobiliare viene assegnato al migliore offerente. Questa fase si conclude con la predisposizione della minuta del Decreto di trasferimento. Ossia, un verbale redatto dal delegato alla vendita da mandare in firma al giudice dell’esecuzione. Inoltre l’aggiudicatario, prima di prendere possesso dell’immobile, deve completare alcuni passaggi. Come saldare il prezzo concordato e versare le imposte entro i termini di legge. In caso contrario, l’aggiudicazione può essere revocata dal giudice.

il Decreto di trasferimento è l’atto che trasferisce la proprietà dell’immobile dal debitore esecutato all’acquirente.

Il Riparto del Ricavato

La procedura esecutiva termina con il piano di riparto del ricavato. Il delegato alla vendita lo prepara entro 120 giorni dall’aggiudicazione dell’immobile. Lo scopo è distribuire tra i creditori il denaro ottenuto dalla vendita. In primo luogo, determina il guadagno netto, sottraendo le spese dall’importo totale. Quindi, stila l’elenco dei creditori e definisce l’ordine di soddisfazione dei loro crediti.

Esempio: immagina di incassare 100 mila euro dalla vendita all’asta. Di questi, una parte, diciamo 8 mila euro, copre le spese. Le quali includono il compenso del delegato, del custode giudiziario e del perito.

Il resto del denaro va al creditore procedente, poi viene diviso tra i creditori intervenuti. La somma è erogata secondo un ordine di privilegio stabilito dalla legge. Infine, il tribunale emette i mandati di pagamento in favore dei creditori. L’eventuale denaro residuo, andrà al debitore. Va sottolineato che quest’ultimo, purtroppo, è un caso raro.

Approfondimento normativo:

• L’articolo 596 del Codice di procedura civile si occupa della formazione del progetto di distribuzione. Se non è possibile procedere secondo i dettami dell’articolo 510, il delegato alla vendita forma un progetto di distribuzione entro trenta giorni dal versamento del prezzo. Questo progetto contiene la graduazione dei creditori che partecipano alla distribuzione. Il progetto viene poi trasmesso al giudice dell’esecuzione.
• L’articolo 598 del Codice di procedura civile disciplina l’approvazione del progetto di distribuzione. Se il progetto viene approvato o se tutte le parti raggiungono un accordo, il giudice dell’esecuzione o il delegato alla vendita ordina il pagamento delle singole quote. Se ci sono contestazioni, il delegato alla vendita le riferisce al giudice dell’esecuzione, che provvede secondo l’articolo 512.
• Articolo 585 C.p.c.: Impone all’aggiudicatario di versare il prezzo secondo le modalità stabilite dall’ordinanza di vendita e di consegnare la prova del versamento.
• Articolo 510 C.p.c.: Regola la distribuzione del ricavato della vendita. In presenza di un solo creditore, il giudice ordina subito il pagamento del dovuto. Con più creditori, il delegato stabilisce l’ordine di soddisfazione.

Conclusioni

Abbiamo esplorato insieme il percorso che caratterizza le aste giudiziarie immobiliari. Questa panoramica ti ha fatto conoscere non solo l’ABC della procedura esecutiva, ma anche un colpo d’occhio sulle figure chiave che vi intervengono.

Attenzione: ogni singola fase che ti abbiamo mostrato, merita studio approfondito. Solo così riduci il rischio e massimizzi le probabilità di concludere un buon affare. Pertanto, a volte, ascoltare il parere di uno specialista è un’ottima idea.

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