Come acquistare un immobile pignorato e concludere un buon affare con le aste immobiliari

Cosa succede quando l’intestatario di una casa non riesce a ripagare il mutuo?

Chi ha concesso il credito può pignorare l’immobile e venderlo in modo coatto, per recuperare i suoi soldi.

Le aste giudiziarie immobiliari servono a questo proposito.

Ora, ci sono diversi soggetti che intervengono in questa procedura di esecuzione forzata. Ciascuno di essi svolge un ruolo specifico e determinante al suo interno.

Se ti interessa acquistare un immobile in asta, ti conviene dunque approfondire la loro conoscenza e comprenderne le rispettive funzioni.

È il sistema migliore per:

• Gestire la complessità che caratterizza il settore delle aste giudiziarie
• Anticipare il sorgere di eventuali problemi e ridurre il rischio a tuo carico
• Prendere decisioni nel tuo completo interesse

Ecco una breve carrellata di chi vi partecipa:

• Il debitore, in bilico tra la perdita della propria casa e la speranza di riscattarla
• Il creditore procedente, interessato a recuperare quanto più possibile dal suo credito. 
• Il giudice dell’esecuzione, che coordina e sorveglia il corretto andamento delle operazioni. 
• Il delegato alla vendita e il custode, che gestiscono gli aspetti “logistici” dell’immobile pignorato. 
• Il perito, le cui valutazioni possono determinare in modo significativo l’esito dell’asta (e il prezzo dell’immobile).

I rischi a cui un potenziale investitore è esposto sono molteplici. Ad esempio, non comprendere appieno il ruolo del debitore potrebbe far sottovalutare il rischio di contestazioni o ritardi nello sgombro dell’immobile.

Allo stesso modo, ignorare le prerogative e le opzioni di cui dispone il creditore può causare costosi imprevisti.

Il giudice poi, con il suo potere decisionale, e il perito, possono entrambi influenzare la profittabilità dell’operazione.

In questo articolo ti diamo una panoramica degli attori che concorrono a definire l’andamento di un’asta giudiziaria immobiliare.

Provando inoltre, a evidenziare come influiscono su questo complesso “mosaico”.

Il Debitore o esecutato

Il debitore – anche detto esecutato – è colui che si trova nell’impossibilità di ripagare il mutuo.

La sua è una posizione di insolvenza nei confronti dell’ente che ha concesso il finanziamento.

Questa figura di solito coincide con l’intestatario dell’immobile pignorato. In alcuni casi può accadere che l’esecutato sia il garante del mutuo, e non il proprietario esclusivo dell’immobile.

Ciò capita quando, ad esempio, un genitore garantisce il mutuo per l’acquisto della prima casa del figlio, ipotecando anche la sua stessa abitazione.

Quando espropriato del suo immobile, l’esecutato lo perde in favore del creditore. Il quale, tramite l’intervento del giudice venderà l’immobile attraverso l’asta pubblica.

Come può muoversi il debitore?

1 – Riscattando il Debito: Il debitore può decidere di saldare il debito prima che l’asta abbia luogo. In tale scenario, la procedura esecutiva si arresta, e l’esecutato conserva la proprietà dell’immobile. 

2 – Partecipando “indirettamente” all’asta: Il debitore può scegliere di far partecipare all’asta un parente stretto (magari un coniuge), nella speranza di riacquistare la proprietà dell’immobile a un prezzo inferiore rispetto al valore di mercato.

3 – Non partecipando all’asta: Se il debitore sceglie di non partecipare all’asta giudiziaria, l’immobile viene venduto al miglior offerente. In questo caso, l’investitore che se lo aggiudica deve prepararsi a gestire eventuali inconvenienti post-vendita. Come il possibile ritardo nella liberazione dell’immobile, oppure oneri burocratici di vario tipo.

Ignorare le prerogative, il quadro finanziario e personale del debitore può portarti a sottostimare rischi importanti. Pensa, per esempio, a un suo intervento “ostativo” dell’ultimo minuto (soprattutto di natura legale). Al contrario, più sei informato sul “background” dell’esecutato, più riuscirai ad aprirti opportunità negoziali e di acquisto vantaggiose.

Il Creditore Procedente

È il soggetto che avvia la pratica di pignoramento per recuperare il proprio credito.

Può essere la banca che ha concesso il mutuo, il condominio o altro ente finanziario.

Il Creditore è colui che finanzia la procedura esecutiva. Il suo scopo è recuperare il prima possibile sia il credito vantato o una parte di esso, sia le spese burocratiche del processo.

Inoltre secondo la legge italiana, il creditore procedente può:

Partecipare all’asta: ma senza alcun diritto di prelazione rispetto agli altri offerenti. In questo caso non gode di alcun privilegio rispetto a questi.

Aggiudicarsi l’immobile: se il creditore si aggiudica l’immobile, paga a sé stesso il prezzo raggiunto nell’incanto. In questo caso, possono verificarsi due scenari:

1. Se il valore del bene è inferiore rispetto al credito, il creditore ha il diritto di chiedere al debitore di riscattare il debito residuo

2. Se il prezzo raggiunto è superiore al credito, il creditore dovrà versare la differenza al debitore

Richiedere l’assegnazione diretta dell’immobile pignorato: è l’unica ipotesi in cui il creditore non può partecipare all’asta.

Per partecipare all’asta, il creditore procedente deve presentare un’offerta di acquisto conforme alle modalità indicate nell’avviso di vendita.

In caso si aggiudichi l’immobile, è tenuto a versare il prezzo entro 120 giorni.

Il Giudice esecutivo

È il magistrato che coordina il processo di vendita forzata dell’ immobile.

In quanto arbitro dell’asta, ha l’autorità di prendere decisioni che ne condizionano l’esito finale.

Assicura che i l lavori si svolgano in un contesto di legalità e trasparenza. Viene nominato dal presidente del tribunale presso cui è stato aperto il processo esecutivo.

Il suo ruolo è disciplinato dal Codice di Procedura Civile:

In particolare, il giudice esecutivo: 

• Dispone la vendita forzata del bene, indicando tempi e modalità.
• Nomina il perito e il delegato alla vendita
• Stabilisce il prezzo di partenza del bene immobiliare in base alla perizia tecnica
• Gestisce le operazioni di vendita dell’immobile o le delega ad un notaio, un commercialista o un avvocato
• Sospende l’asta, quando il creditore lo richiede, o può posticiparla se ritiene che l’immobile proposto non sia al momento “appetibile” sul mercato
• Aggiudica l’immobile al vincitore dell’asta, a conclusione della procedura.
• Firma il decreto di trasferimento che determina il passaggio di proprietà dell’immobile
• Ordina il trasferimento della proprietà del bene espropriato all’aggiudicatario
• Ordina la cancellazione di eventuali ipoteche o trascrizioni di pignoramenti

Il Delegato alla Vendita e il Custode

È un professionista a cui il giudice delega la gestione delle operazioni di vendita dell’immobile.

Può essere un avvocato, un commercialista o un notaio. In diversi casi questa figura coincide con il custode, anche se che non sempre è così.

Per esempio, in alcune città come Torino, Milano e Genova, il custode è un organismo esterno.

Sia Il delegato alla vendita che il custode giudiziario, pur con ruoli distinti, lavorano insieme per garantire che il processo esecutivo sia gestito in modo efficiente e corretto. 

Secondo la legge italiana, il delegato alla vendita:

• Verifica la perizia e la procedura svolta fino a quel momento
• Controlla la proprietà giuridica del bene e le risultanze dei pubblici registri
• Scrive e pubblica gli avvisi di vendita nei termini previsti dal giudice dell’esecuzione, assicurando che contenga tutte le informazioni necessarie per gli interessati
• Fornisce informazioni sulle modalità di partecipazione all’asta e chiarimenti in caso di eventuali problematiche
• Conduce l’asta
• Redige il decreto di trasferimento di proprietà verso il nuovo acquirente

Tra l’altro, il delegato si occupa di organizzare le visite all’immobile e di promuovere l’asta per attirare potenziali acquirenti.

Il Custode Giudiziario

È il soggetto incaricato di custodire l’immobile pignorato con la “diligenza del buon padre di famiglia” e, nel caso l’immobile sia occupato, deve anche vigilare che venga mantenuto in condizioni idonee. Talvolta questo incarico viene ricoperto dal debitore stesso. 

Se desideri visitare un immobile in asta, è il custode che devi contattare. Lui è la persona che normalmente ha accesso alla proprietà. Sarà necessario coordinarti con lui per organizzare la visita. 

Anche se, come accennato, la stessa persona può essere sia delegato alla vendita che custode, le due figure hanno funzioni distinte tra loro.

E tra le altre cose, il custode giudiziario:

• Può gestire l’immobile (es. incassa l’affitto, si interfaccia con il condominio, ecc.)
• Verifica la legittimità delle persone che potrebbero occuparlo
• Segnala al giudice possibili comportamenti non collaborativi del debitore
• Gestisce i sopralluoghi degli interessati
• Sgombera e libera l’immobile (occupato senza titolo) anche con l’aiuto della forza pubblica

I sintesi, il delegato alla vendita e il custode giudiziario sono le principali fonti di informazione su:

1. L’andamento dell’asta 
2. Lo stato di integrità dell’immobile

Il Perito

In un’asta giudiziaria il Perito ha un ruolo chiave. È incaricato dal giudice di stimare il valore dell’immobile pignorato. In questo modo, fornisce un parametro di riferimento per il prezzo di partenza del bene in asta.

La sua stima deve fondarsi su criteri oggettivi, come la posizione geografica dell’immobile, le sue dimensioni, le condizioni strutturali e lo stato di conservazione.

È lui che effettua il primo accesso alla proprietà, conducendo un’indagine approfondita e studiandola in dettaglio. Ciò gli permette di acquisire una conoscenza approfondita dell’immobile, che sarà poi riportata nella sua perizia tecnica.

In generale, è possibile contattare il perito per ottenere ulteriori chiarimenti sull’immobile e informazioni aggiuntive. Questo può essere molto utile se stai considerando di avanzare un’offerta. 

Quindi, secondo la legge italiana, il perito:

• Verifica la documentazione catastale dell’immobile e ne controlla la completezza, segnalando eventuali mancanze al giudice
• Effettua le opportune verifiche urbanistico-edilizie
• Accerta la situazione condominiale dell’immobile
• Accerta lo stato di occupazione dell’immobile, tramite sopralluogo esterno e interno dello stesso
• Redige la perizia – documento che contiene tutte le informazioni rilevanti all’immobile, come l’identificazione catastale, le planimetrie, le condizioni di manutenzione, le servitù, gli eventuali vincoli, i difetti e le necessità di effettuare interventi di ristrutturazione
• Effettua una stima del valore dell’immobile, che determinerà il prezzo base d’asta

Conclusioni

Conoscere tutti gli attori coinvolti nelle aste giudiziarie immobiliari – e i ruoli che svolgono – è essenziale per accrescere le probabilità di successo del tuo investimento.

Ogni figura – dal debitore al perito – ha un ruolo specifico e interconnesso che influisce direttamente sull’esito del procedimento esecutivo.

Quando segui un immobile all’asta, hai il dovere di non lasciare nulla al caso. Ciò ti aiuta a pianificare le tue mosse, minimizzare i rischi e ottenere il massimo profitto.

Si tratta di un terreno ricco di opportunità. Ma le brutte sorprese possono colpire in modo subdolo e doloroso. Spesso infatti sono difficili da riconoscere in tempo utile per i meno esperti. Anzi, molte volte emergono solo ad asta conclusa. Pertanto, se ti interessa acquistare un immobile all’asta, è un’ottima idea farti seguire da consulenti specializzati. Prevenire è meglio che curare.

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