Investire nel mercato degli NPL: una nuova opportunità, da cogliere con saggezza

I crediti deteriorati, o Non-Performing Loans (NPL), sono diventati da alcuni anni asset accessibili agli investitori privati italiani. La BCE, con un provvedimento del 2017 ne ha infatti liberalizzato il mercato, fino ad allora rivolto solo a grandi enti finanziari.

Gli NPL, per una serie di ragioni, sono una valida alternativa per diversificare il tuo portafoglio e proteggerlo dalla volatilità dei mercati. Tuttavia si tratta di strumenti complessi e ancora poco conosciuti. Per trarne profitto sono necessarie notevoli capacità negoziali e conoscenze specifiche sotto i profili:

• Finanziario
• Immobiliare
• Legale

L’acquisto e la gestione di crediti deteriorati immobiliari porta con sé insidie non trascurabili. Spesso nascoste. Per questo, approcciarti agli NPL in modalità “fai da te” è sconsigliato: potresti effettuare scelte senza criterio, ottenendo facilmente delle passività. 

La chiave per un investimento di successo in NPL è mettere in pratica una serie di misure a tutela del tuo capitale. Questo articolo esplora alcune strategie fondamentali per l’acquisizione sicura di NPL immobiliari. 

E a tal proposito, individua tre regole cardinali.

Di seguito troverai le informazioni necessarie per ponderare le tue decisioni in questo giovane ed “effervescente” mercato.

Cosa sono di preciso gli NPL? E quali vantaggi reali ti offrono?

I Non-Performing Loans (NPL) sono prestiti che il debitore ha smesso di ripagare. Ciò può accadere per diversi motivi. Questi crediti, vengono detti deteriorati (non-performing) dopo un periodo prolungato di insolvenza, che varia a seconda dei casi. A quel punto, le istituzioni finanziarie che li detengono, cercano di disfarsene praticando un forte sconto sul loro valore nominale.

Gli NPL rappresentano un’opportunità di rilievo per gli investitori ben informati – in particolare nel settore immobiliare. Con la loro compravendita, possono infatti realizzare plusvalenze alte e liquidabili in tempi relativamente brevi.

Questi strumenti hanno conquistato la fiducia degli operatori soprattutto in periodi di crisi economica, dove la quantità di crediti in sofferenza tende ad aumentare. Una caratteristica che li rende molto appetibili in momenti specifici del ciclo economico. 

È anche importante distinguere tra NPL “secured” (garantiti) e “unsecured” (non garantiti). Gli NPL “secured” sono protetti da garanzia ipotecaria. Cioè, supportati da beni collaterali – come gli immobili – offrendo così un livello aggiuntivo di sicurezza per chi vi investe. Un solido margine di tutela, in caso di mancato recupero del credito.

Le Tre Regole d’Oro per investire in NPL con profitto

Regola 1: Proteggi il tuo capitale investito

Due diligence legale. Questo passaggio costituisce la prima linea di difesa per investire in NPL. Si tratta di un’indagine approfondita della documentazione legale relativa a un immobile. È finalizzata a identificare possibili rischi o problemi che potrebbero emergere in futuro. Come dispute in corso, o questioni di varia natura legate alla proprietà, che potrebbero influenzare in modo negativo il valore del credito.

Ecco alcuni aspetti oggetto di esame durante la due diligence legale:

• La titolarità dell’immobile
• La sua conformità urbanistica
• La sua regolarità fiscale
• La presenza di eventuali contenziosi in corso

È inoltre fondamentale effettuare una corretta valutazione del GBV. Il Gross Book Value, è il valore contabile lordo di un immobile. Viene calcolato tenendo conto dei seguenti fattori:

• Il costo di acquisto dell’immobile: incluse le spese notarili e le imposte.
• Le detrazioni fiscali: includono le detrazioni per interventi di ristrutturazione, le detrazioni per l’acquisto di mobili e le detrazioni per l’acquisto di un immobile da destinare a uso abitativo.
• Gli ammortamenti: sono le quote di costo dell’immobile che vengono detratte dal reddito imponibile nel corso della vita dell’immobile.

In questa fase è necessario l’intervento di un avvocato specializzato in diritto immobiliare. Possibilmente, con anni di esperienza alle spalle. Le sorprese sono dietro l’angolo! 

Regola 2: Analisi Dettagliata del Sottostante (cioè dell’immobile)

Qui entrano in gioco numerose competenze tecniche, l’esperienza sul campo e la conoscenza del territorio. Analizzare un immobile non è affatto semplice perché occorre innanzitutto saper analizzare la CTU, o Consulenza Tecnica d’Ufficio. Questa non è altro che la perizia di stima redatta da un tecnico incaricato dal tribunale in merito a questioni di natura tecnica. Può essere disposta dal giudice su istanza di una delle parti, oppure d’ufficio.

Poi, l’analisi dettagliata dell’immobile  include, tra le altre cose: 

• La posizione dell’immobile
• Le caratteristiche fisiche dell’immobile (le dimensioni, la tipologia, la configurazione e il suo stato di manutenzione)
• Le dinamiche relative alla domanda e all’offerta sul mercato

Esempio: un appartamento all’interno di un quartiere in crescita potrebbe risultare un investimento più impegnativo, rispetto a un altro situato in una zona stagnante. Ma offrire anche prospettive di guadagno più interessanti. 

Oppure, un appartamento sito in una città con una forte domanda di affitti potrebbe rappresentare un investimento più attraente rispetto a un immobile simile in una zona con scarsa richiesta. Infine, c’è un altro fattore di cui tenere conto: lo storico delle visite. Esso indica l’interesse dei potenziali acquirenti e aiuta a prevedere il comportamento del mercato. 

In definitiva, se la CTU offre un primo riferimento valutativo, un sopralluogo diretto è sempre necessario. Perché rivela dettagli ancora più specifici rispetto ai luoghi, come l’ambiente, il contesto sociale e se fa parte o meno di un condominio. Questo è importante perché se stai comprando un credito devi anche essere sicuro che il sottostante venga mantenuto in ordine – e non sia a rischio di subire danni – cosa che lo renderebbe meno appetibile in asta. O farti spendere più soldi per ripristinarlo e rivenderlo al mercato libero.

Regola 3: Elabora un business plan dettagliato (e tienilo aggiornato!)

Dei solidi investimenti in NPL, richiedono una oculata pianificazione finanziaria e strategica a monte. Il piano deve tenere conto non solo del prezzo massimo a cui puoi acquistare il credito, ma anche del valore reale dell’immobile sul mercato libero. Questo può variare in base a fattori come:

• Lo stato generale in cui versa l’economia del territorio interessato
• Il suo sviluppo urbano
• Le tendenze demografiche del posto.
  

Esempio: investire in un’area con numerosi progetti di sviluppo urbano all’attivo, comporta una valutazione più alta. Anche in prospettiva futura. Aumentando così il potenziale di ritorno.

Oltre al costo di acquisto, è essenziale considerare tutte le spese associate all’operazione. Compresi:

• Le spese legali e procedurali
• I compensi dei professionisti 
• I possibili costi di ristrutturazione o manutenzione dell’immobile. 

Esempio: un’operazione potrebbe richiederti una spesa iniziale di €80.000 per l’acquisto del credito, con ulteriori €20.000 previsti per ristrutturazioni e spese legali. Ciò porta l’investimento totale a €100.000. In questo scenario, dovrai vendere l’immobile a un prezzo superiore a tale importo. Perché in caso contrario non realizzerai nessuna plusvalenza.

In Golden Asset utilizziamo vari software che ci permettono di conoscere in tempo reale sia i valori medi di mercato in Italia e in Europa – sia i valori reali specifici – attraverso dei comparatori. Lavoriamo inoltre a fianco di grossi brand immobiliari – come Tecnocasa – che ci supportano nelle analisi su tutto il territorio nazionale.

Un altro aspetto cruciale nella pianificazione è valutare il rischio connesso a scenari contingenti. Questi possono verificarsi nel caso in cui il mercato immobiliare subisca un calo. O quando le procedure legali si protraggono oltre il previsto. Eventi che possono minacciare il valore dell’investimento, e che rendono opportuno trovare il modo di mitigare le possibili perdite. Ricorda: Il grado di flessibilità del tuo business plan è una risorsa preziosa. Perché ti consente di affrontare e adattarti a qualsiasi congiuntura di mercato, senza timore.

Altri 4 consigli per investire in NPL (e ridurre al minimo ogni rischio)

Da quanto abbiamo visto finora possiamo estrarre altri quattro consigli utili per una gestione corretta degli investimenti in NPL immobiliari.

1 – Scegli gli NPL con rigore “scientifico”: E cerca di guardare oltre le apparenze. Per esempio, in Italia, città come Milano o Roma possono offrire crediti legati a immobili di alto valore… ma a prezzo di una competizione “feroce”. Invece, esplorare mercati emergenti – o meno saturi – può regalarti opportunità rare, sebbene richiedano un’analisi di mercato più lunga e approfondita. Inoltre, puntare su NPL protetti da garanzia ipotecaria moltiplica le tue possibilità di successo.

2 – Aiutati con strumenti analitici avanzati: Come per esempio, alcuni software di ultima generazione per il monitoraggio del mercato immobiliare. Per confrontare i prezzi di vendita e affitto in diverse aree geografiche. Per ricavare proiezioni affidabili. E ottenere una chiara visione d’insieme di tutti i parametri che rendono papabile un potenziale investimento. 

3 – Tieni sempre sotto controllo il tuo investimento: Dopo l’acquisto di un credito deteriorato, il tuo investimento deve essere monitorato di continuo. È importantissimo non farti sfuggire la situazione di mano. Le variabili sono tante e alcune problematiche possono insorgere senza preavviso. Cambiamenti di equilibrio nel mercato immobiliare, nel quadro legale o nel comportamento del debitore possono avere ripercussioni dirette sul valore del tuo investimento. 

4 – Collabora con personale qualificato ed esperti di settore: Lavorare con avvocati specializzati, consulenti immobiliari e analisti dalla comprovata esperienza nella finanza immobiliare, ti aiuta a contenere il rischio. In Golden Asset, per esempio, ti seguiamo con la nostra squadra di specialisti a 360 gradi. Inoltre, uniamo la fase consulenziale a quella operativa. Pensiamo a tutto noi, dagli aspetti burocratici alla strategia. Così puoi focalizzarti al 100% sui tuoi profitti.

I crediti deteriorati possono costituire una valida alternativa per la tua asset allocation. Poggiando sulla solidità del mercato immobiliare, sono asset forti. Cioè, caratterizzati da un elevato equilibrio tra rischio e rendimento.

Tre sono i pilastri che sorreggono un investimento di successo in NPL: 

• La protezione del capitale investito, 
• un’analisi approfondita dell’immobile 
• l’elaborazione di un solido business plan. 

Se ne tieni conto valorizzerai il tuo portafoglio, proteggendolo dalla volatilità dei mercati.

Tuttavia è imperativo saperti muovere in questo mercato. Gli NPL restano strumenti complessi, la cui gestione richiede conoscenze verticali. Ecco perché lavorare con un team di specialisti come quello di Golden Asset, promuove la tua crescita patrimoniale.

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